柬埔寨現代化商圈發展近況與展望

柬埔寨現代化商圈發展近況與展望

柬埔寨政府頒布《工業發展政策》、鬆綁《投資法》,成功吸引外資進入柬埔寨,投資地產開發,帶動首都金邊市的現代化進程。各式商辦大樓、現代化住宅、購物中心的開發案,為臺灣建材、機械設備、餐飲原物料業者創造商機。本文將帶你掌握柬埔寨金邊市的最新發展,同時指出隱藏在地產開發案背後的各種商機。


財團法人商業發展研究院行銷與新媒體研究所
資深市場規劃師 李東樺

2021/06

一提到柬埔寨,人們第一個想到的往往是柬埔寨的觀光勝地,同時也是世界文化遺產的吳哥窟。吳哥窟是柬埔寨在高棉帝國全盛時期所遺留的不朽建築,其鬼斧神工的雕刻令人讚嘆,也為柬埔寨帶來了絡繹不絕的遊客,成為觀光重鎮。一方面,柬埔寨保留了吳哥窟充滿歲月痕跡的原貌;另一方面,柬埔寨的首都金邊市正高速發展,各式建築如雨後春筍般落成,成為柬埔寨的新景象。


工業發展政策及背景

之所以有這樣的景象,主要得從柬埔寨的政策方面談起。2015年,柬埔寨政府頒布了往後十年的《工業發展政策》(IDP),強化各式各樣的工業發展,其中的重點項目之一就是營造業。因此自 2015 年開始,柬埔寨(尤其是金邊市)開始積極進行建設各式建築,包括基礎建設、政府辦公室等,近年更是開始興建各式購物中心、商辦大樓與飯店。
眾所周知,營造業與建築業需要大量資本,因此為了發展柬埔寨當地建設,政府對於外資始終保持開放的態度。柬埔寨當地的《投資法》持續鬆綁,這也等同於鼓勵外資進入當地投資,因此吸引日資、中資、臺資、泰資等,進入柬埔寨進行地產開發,也因此金邊市能夠如前所述,落成許多新建築。截至 2020 年上半年累計,柬埔寨國土規劃與建設部及各省市政府共計批准了 45,605 件建案,投資總額超過 450 億美元,其中雖有柬埔寨當地資本,但過半投資其實源自於國外。

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重點城市現況與趨勢

根據世界銀行《金邊城市發展》報告指出,金邊市即將迎來高速的都市化,帶動商辦大樓、住宅、購物中心的興建。時至今日,金邊市當地已有多個商圈形成,擁有購物、辦公、居住、餐飲等機能。舉例來說,最早形成的商圈位於金邊市的使館特區,日資企業永旺(AEON)首先在此建立了大型的購物中心 AEON Mall,帶動周邊發展,也因為許多國家的使館設立於此區域,眾多外資企業紛紛選擇在此區建立柬埔寨分公司,帶動周遭商辦大樓與住宅區域的發展,形成一個大型的商圈。
此後,永旺也沒有停下腳步,陸續在柬埔寨的森速區與棉芷區興建 AEON Mall 2 與 AEON Mall 3 兩大購物中心。前者已經落成,並在周遭帶動商圈經濟的發展;後者將於 2023 年落成,也預計將帶動棉芷區的發展。此外,鑽石島特區也是金邊市即將要發展的區域,目前正在興建地標建物「鑽石塔」,未來也將把市政府遷到此區,並建造金邊國際展覽館,可預見周遭將會形成新的商圈。
根據國際房地產公司 CBRE 報告指出,柬埔寨於 2021 年預計落成 20 個新的購物中心。包括前述的 AEON Mall 3,另外還有 Chip Mong 271 Mega Mall、Eco Mall、Diamond Plaza 等大型購物中心,都將在 2021 年第 4 季到 2023 年間陸續落成。伴隨大型商場的落成,可以想見商場周遭也會陸續形成商圈,帶動商業與餐飲業成長。柬埔寨在持續都市化的過程中,金邊市跟著快速發展,一個個新興的商圈其實正意味著,建築物硬體設備及周遭餐飲業所需的設備原料需求有所提升,這些硬需求,或許可以成為臺灣產品的切入點。

現代化商圈解決方案

在商圈當中,必不可少的就是商圈建築物本身。不管是購物商場或是商辦大樓,本身都是一棟棟建築物,因此在商圈形成的過程當中,首先產生的商機就是建築物所需要的建材,以及建築物落成後所安裝的系統設備。在這樣的需求中,臺灣有許多新興科技可以應用在柬埔寨商圈當中,助其達到「現代化商圈」的目標。
舉例來說,在臺灣的購物商場中,多媒體樓層導覽機幾乎已成為百貨公司的標準配備,為眾多消費者提供各樓層的資訊與指引。但隨著科技日新月異,擴增實境(AR)技術已經可以應用在樓層指引上,只要用手機拍攝當下景物,就能指引顧客到樓層中的指定目標,對使用者來說更加直觀與便利。
此外,購物商場另一項必不可少的設施就是停車場了。許多消費者都是駕車前往購物中心逛街,常常到了停車場後,才發現雖然顯示有車位,卻相當不好找。但現在,也已經有技術能透過影像辨識系統,判斷車位是否有車輛停放,再將車位資訊傳輸至雲端平台進行整合,讓使用者對於哪裡有空位一目瞭然,甚至可結合室內定位技術進行停車導引,為使用者提供更直覺也更便利的服務。透過整合這些技術與設備,臺灣可以提供一套「現代化購物中心」的解決方案,協助柬埔寨當地建商、地產開發商與購物中心營運商,將購物中心服務再升級。
另一方面,在商圈中存在著許多商辦大樓,臺灣同樣有許多新科技可做為輔助。以門禁系統而言,傳統門禁系統多半為無線射頻辨識(RFID)的感應設備,藉由靠卡來取得權限,但隨著 AI 技術成熟,影像辨識結合門禁權限已經變得可能,且在疫情期間,透過影像辨識進行門禁控管,更可以達到零接觸的效果,讓出入人員更加安全。 此外,建物本身也可以應用最新技術,在環保意識高漲的現代,綠建築或是節能概念已經被廣泛接受,這點在柬埔寨亦然。臺灣同樣有先進的技術能達到節能的效果,例如自動調整進光量的液晶窗戶,可有效降低熱傳導,進而減少室內空調用電量;或是安裝電流感測器,偵測各區域與各裝置的用電量,傳輸至中央管理系統,有了這些數據,就可以制定進一步的能源計畫,除了降低用電量,也可以減省電費,達到一舉兩得的效果。針對商辦大樓的建商、地產開發商,或是企業本身,臺灣可以提供一套「現代化商辦」的解決方案,讓當地商辦大樓進行系統與設備的升級。
隨著商圈發展,在商圈內活動的人愈來愈多,這些人必然會有飲食方面的需求,因此在商圈中,餐飲業是不可或缺的。針對餐飲業,臺灣自然也有先進技術可以協助柬埔寨,其中就包括自動化餐飲設備,透過微電腦控制,進行精準的烹調,可為當地餐飲業的備餐過程節省許多人力與時間。
或是在餐具方面,臺灣也有透過甘蔗渣再製而成的環保餐具、吸管等,除了可以讓廢料再生,也可以讓消費者免除健康疑慮,更可以降低塑膠免洗餐具對環境的危害,達到一舉三得的效果。
隨著疫情肆虐,為了減少人與人之間的直接互動,自助點餐系統也是必備的,除了KIOSK自助點餐機,也可以透過餐廳專屬的 App 進行點餐。臺灣已經有業者可以同步整合 KIOSK 與 App 的點餐資訊,並串接銷售時點情報系統(POS)與後台廚房系統,為餐飲業達成零接觸經濟的目標。這些技術都可以整合成「現代化餐飲」的解決方案,改善餐飲業的各個流程。


臺灣可助柬埔寨推動商圈發展

臺灣走在科技的前端,也已將各式各樣先進的技術應用在營造、服務與餐飲業,因此對高速發展中的柬埔寨來說,臺灣確實有足夠的能力去協助其商圈發展,除升級硬體設備之外,更可以為柬埔寨的消費者提供更加優質的服務,讓當地順利發展成為一個現代化的商圈。

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